Защита собственника помещения от сноса пристройки как самовольной постройки
Ситуация
Адвокаты представляли интересы коммерческой организации — собственника нежилого помещения в Москве.
Департамент городского имущества и Правительство Москвы обратились в арбитражный суд с требованиями о признании части помещения площадью 297,3 кв. м самовольной постройкой, обязании привести объект в первоначальное состояние путем сноса, проведении технической инвентаризации и признании отсутствующим права собственности на спорную часть объекта.
Позиция истцов строилась на том, что спорная пристройка была возведена без необходимой разрешительной документации, земельный участок не предоставлялся для строительства или реконструкции, а сохранение объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На первом этапе суд удовлетворил требования частично: спорная пристройка была признана самовольной постройкой, на доверителя была возложена обязанность снести объект, а при неисполнении решения городским органам предоставлялось право осуществить снос с последующим возложением расходов на доверителя. Апелляционная инстанция оставила это решение без изменения.
Задача
Перед адвокатами стояла задача изменить ход дела после неблагоприятных судебных актов и не допустить сноса объекта недвижимости, входящего в состав помещения доверителя.
Необходимо было показать, что спор не может быть разрешён формально только через отсутствие отдельных разрешительных документов. Для правильной оценки требовалось исследовать историю объекта, документы о правах на помещение, договор аренды земельного участка, материалы БТИ, согласования перепланировки и переоборудования помещения за период 2002–2004 годов, результаты проверок контролирующих органов, а также вопрос о наличии или отсутствии реальной угрозы жизни и здоровью граждан.
Отдельное значение имел вопрос о сроке исковой давности. Поскольку городские органы длительное время обладали полномочиями по контролю за использованием земельного участка и имели доступ к сведениям о техническом учёте и регистрации прав, необходимо было обосновать, что обращение с иском спустя многие годы не может игнорировать правила об исковой давности.
Что было сделано
Адвокаты подготовили кассационную жалобу и выстроили позицию вокруг нескольких ключевых обстоятельств.
Во-первых, была поставлена под сомнение квалификация спорных работ как самовольной реконструкции. Защита указывала, что изменения объекта относятся к перепланировке и переоборудованию, выполненным в 2002–2004 годах, а не к созданию новой самовольной постройки в том смысле, который позволяет требовать сноса.
Во-вторых, адвокаты обратили внимание суда на наличие согласований и разрешительных документов, а также на результаты проверки Комитета государственного строительного надзора города Москвы, по итогам которой нарушений выявлено не было.
В-третьих, была оспорена полнота оценки экспертных выводов. Защита указывала, что первоначальные выводы о наличии угрозы жизни и здоровью не были проверены с учетом возможности устранения выявленных нарушений. При этом снос объекта является крайней мерой, а суд должен оценивать не только формальный характер нарушений, но и возможность сохранения объекта при приведении его в соответствие с требованиями безопасности.
Кассационная инстанция согласилась с тем, что суды не исследовали значимые обстоятельства: характер изменений объекта, доводы о перепланировке, возможность устранения нарушений и вопрос о применении более соразмерного способа защиты. Судебные акты были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении адвокаты продолжили сопровождение дела: представили правовую позицию, работали с доказательствами по истории объекта, сроку исковой давности, техническому состоянию пристройки и безопасности ее эксплуатации. По делу была назначена новая судебная экспертиза, перед экспертами были поставлены вопросы о том, устранены ли ранее выявленные нарушения, соответствует ли пристройка строительным и противопожарным нормам, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан, а также являются ли возможные нарушения устранимыми.
Результат
При новом рассмотрении суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд учел, что спорная пристройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, выявленные ранее нарушения были устранены либо не влияют на безопасность эксплуатации объекта, а сам объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.
Также суд принял во внимание доводы о пропуске срока исковой давности. Было установлено, что городские органы могли получить сведения о состоянии объекта и его техническом учете значительно раньше обращения в суд, в том числе с учетом длительной аренды земельного участка и межведомственного доступа к сведениям о недвижимости.
Апелляционная инстанция оставила решение об отказе в иске без изменения, а жалобу городских органов — без удовлетворения. В результате доверителю удалось сохранить объект и избежать исполнения ранее принятого решения о сносе.
Похожие проекты
.webp)
Перед адвокатами стояла задача доказать, что после получения информации о беременности работодатель должен был учитывать специальные трудовые гарантии, предусмотренные для беременных женщин.
Важно было показать, что спор нельзя рассматривать только формально: заявление об увольнении было подано до того, как работница узнала о беременности, а после получения этой информации она своевременно сообщила работодателю о новых обстоятельствах и попыталась вернуться на работу.
Отдельное значение имело участие прокуратуры: прокурор поддержал позицию работницы, однако суд первой инстанции все равно отказал в удовлетворении иска.
Перед адвокатами стояла задача защитить интересы доверителей и показать, что требования прокуратуры не могут быть удовлетворены только на основании выводов контрольного органа.
Для правильного разрешения спора необходимо было исследовать условия контракта, локальные сметные расчёты, акты КС-2 и КС-3, фактический объём выполненных работ, порядок применения коэффициента, вопрос учёта НДС, экспертные выводы и экономическое содержание расчётов между заказчиком и подрядчиком.
Отдельной задачей было не допустить блокировки деятельности подрядчика обеспечительными мерами, поскольку прокуратура просила наложить арест на расчётные счета в пределах заявленных требований.